A Four Generations Property SE újragondolta az ingatlanbefektetési alapvetéseket

A cikket eddig megtekintette 2 olvasó - 2021-07-21

A koronavírus járványt követő, az eddigiektől eltérő, sok szempontból mesterségesen előállított gazdasági válságra az ingatlanpiac is új típusú válaszokat adott. Olyan elgondolások lettek természetesek, amelyeket az eddig uralkodó ingatlanbefektetési főáram képviselői általában elvetendő megközelítésnek tartottak.

A komoly változások, legyen szó regionális vagy globális léptékről, paradigmaváltásra kényszerítették a nagyobb piaci szereplőket: legyen szó háborúkról, természeti katasztrófákról vagy éppen újonnan megjelenő találmányokról. A COVID-19 (sokan nem tudják, hogy ez a szó a COronaVIrus Disease 2019 szavakból készült) világjárványt követő furcsa válság olyan folyamatokat is elindított, amit nagyon kevesen láttak előre a pandémia kezdetén. Egyes esetekben rendkívül radikális változások léptek vagy lépnek majd életbe: sokak szerint ilyen az ingatlanpiac is. A változás és újratervezés itt is elkerülhetetlen.

A mainstream háttérbe szorulása, új konstrukciók megjelenése

A tipikus főáram az utóbbi időszakban nagyon leegyszerűsítve így nézett ki:

– „megveszem, felújítom, kiadom” modell:

                – ezen belül pedig nagyon eltért a rövid távú kiadás (AirBnB-zés) és a

                – hosszú távú kiadás (magyaroknak vagy külföldieknek).

                Bár a kettő nem zárta ki egymást teljesen minden esetben (diákok + AirBnB nyáron    például) vagy

– „megveszem, felújítom, eladom” modell.

Egyre többen gondolják úgy, hogy a rendkívüli módon felgyorsult világ és az ezzel járó folyamatos, kiszámíthatatlan változások mindkét modellt túl kockázatossá teszik. Ezért kell egy új stratégia amely elfogadható szintre csökkenteni a rizikófaktort.

Ezekre a kérdésekre a mainstream nem tudott igazán gyógyírt találni. A rövid távú kiadás ellehetetlenült (ahogy minden olyan szolgáltatás, elsősorban a turizmusban és vendéglátásban, amely külföldi vendégek pénztárcáira alapozott), a bérleti árak pedig az ország egyes részein csökkentek, máshol pedig igen szerényen növekedtek csupán. A tömeges elbocsátások, csökkentett fizetések, kényszer-szabadságolások és a növekvő infláció igen borús jelek a hosszú távú lakáskiadás egén. Ahogy a felújítás utáni továbbértékesítés is kevésbé lehet majd profitábilis: hiszen a felújítandó ingatlanok száma könnyen lehet, hogy drasztikusan le fog csökkenni a nemrég bevezetett lakásfelújítási kedvezmények és más ingatlant érintő támogatások miatt.

Mindezeket figyelembevéve biztosra vehetjük az elkövetkezendő időszakban sok szolgáltató igyekszik majd megfelelni a befektetők modifikált elvárásainak, amelyből az első már most is elérhető. Ez a metódus abból a felismerésből indul ki, hogy bérbeadás már nem az egyetlen lehetséges fókuszpontja egy befektetési célú ingatlan hasznosításának. Nézzük meg, miből is áll ez az innovatív konstrukció!

A Four Generations Property SE megoldása

A jövő kiszámíthatatlan, még sokkal inkább, mint 2 éve. Ahhoz, hogy egy újabb (egyes szektorokban folytatódó) válság vagy negatív trend, időszakosan „kipukkanó lufi” esetére is legyen tartalékunk, fontos lenne komoly kedvezménnyel megvásárolni az ingatlant. Azonban arra nincs csodaszer, hogy egy adott eladót hogyan győzhetnénk meg arról, hogy áron alul adja el a tulajdonát.

A megoldás, hogy nem a hagyományos módon és nem a megszokott szegmensben kell keresni a megfelelő ingatlant. Ugyanis, ha sikerül a megszokottól eltérően gondolkodnunk abból a szempontból, hogy a vétel után nem akarjuk (szinte) rögtön birtokba venni azt, akkor akár 40, 50, egyes esetekben akár 60%-kal is olcsóbban lehet hozzájutni bizonyos ingatlanokhoz.

Mi az ára ennek az elsőre hihetetlennek tűnő kedvezménynek?

A már említett piaci szegmens az úgynevezett életjáradékos ingatlanok piaca. Az egyik legfontosabb alapvetés (amelyet nagyon sokan rosszul tudnak vagy félreértenek), az, hogy az életjáradék NEM EGYENLŐ az eltartási (hivatalosan tartási) szerződéssel. Az életjáradékos szerződés esetében nincs szó gondozási kötelezettségről: ezt egy rendszeres vagy egy egyszeri kifizetéssel lehet kiváltani az életjáradékos szerződés esetében. Így a tartási szerződéssel szemben egy tisztán üzleti megállapodás jön létre a (későbbi volt) tulajdonos és a vevő (befektető) között.

Az idős embereknek, akik ilyen ingatlanokban élnek, a lakhatásuk fenntartását kérik a nagy (ez az említett, 40-50-60%-os) árengedményért cserébe.

Milyen előnyökkel jár mindez?

Az idős lakók számára ez az életminőségük gyors javulásával jár, anélkül, hogy elvesztenék a „tetőt a fejük fölül”. Így a sokszor alacsony nyugdíjukat (ez átlagosan kb. 140.000 Ft nettó havonta jelenleg, amely nem igazán alkalmazkodik az árfolyam-ingadozásokhoz és az infláció mértékéhez, főleg az élelmiszerek terén) ki tudják egészíteni és méltóságteljes életet tudnak folytatni.

A befektetők számára pedig a legnagyobb előny az alacsony ár. Egy féláras ingatlan magáért beszél: ugyanolyan összegért akár kettő ilyet is meg tudna vásárolni az ember. Így egy átmeneti árcsökkenés / „lufidurranás” / negatív trend után sem vesz oda az ember pénze.

Ugyanebből következik az is, hogy az alacsonyabb befektetett összeg hamarabb is megtérül: félárral számolva a hagyományos kiadási stratégiákkal szemben akár kétszer olyan gyorsan is megtérülhet.

Ha pedig a bérbeadási oldalról nézünk rá minderre, úgy is tekinthetjük, hogy 10, 12 vagy akár 15 évnyi lakbért egyszerre kapunk meg azzal, hogy ilyen olcsón jutunk hozzá az ingatlanhoz, méghozzá mindezt egy összegben, a vételkor. Így az ember megszabadul rengeteg kockázattól, a hasznosítása (vagy kiadási) kényszertől és az ebben rejlő buktatóktól is.

És ne feledkezzünk el arról, hogy mindez kiválóan kombinálható illetékkedvezményekkel és adóoptimalizálásra is.

Hogyan lehet ezeket az előnyöket kihasználni?

A Four Generations Property SE kifejezetten erre a célra kidolgozott egy szolgáltatást: ez a cég hisz abban, hogy ez a kockázatcsökkentő stratégia és konstrukció biztosíthatja az ezt igénybe vevő ügyfeleknek a kiemelt profit lehetőségét. Mindez még csábítóbb lehet az elérhető kizárólagos portfólióval, a hagyományosnál jóval alacsonyabb tőkeigénnyel és akár 80%-os likviditási mutató mellett.

Hozzászólások

hozzászólás érkezett eddig